/要不要提前还房贷

Created Fri, 22 Jul 2022 16:56:52 +0800 Modified Fri, 22 Jul 2022 17:54:23 +0800
2976 Words

提前还房贷划算吗?

  “年轻人开始提前还房贷”“不想给银行打工,就提前还房贷!”……房贷曾被视为个人能从银行借到的最大额、期限最长的资金。但最近提前还房贷的念头却在不少人的脑海中盘桓,更有人在社交平台上直接晒出了提前还贷的经历,相关话题也登上热搜榜。提前还房贷划算吗?是否适合所有人?近日,记者进行了调查采访。

现象:越来越多人选择提前还贷

  过去,陈立一直听别人说,有钱也千万不要还房贷,要考虑通货膨胀,要将手中的钱留下来“钱生钱”。然而在今年3月提前还了5万元房贷后,陈立意识到,攒钱去提前还房贷“真香”。

  像陈立这样提前还房贷的人并不在少数。最近,提前还房贷的想法一直盘桓在姜女士脑海中。姜女士告诉记者,她当时办理房贷时的利率是5.6%,一共贷了100万元,采用等额本息的还款方式,30年还清。“每月要还五六千元,压力还是挺大的。”为此,她在贷款满一年后提前还了20万元。即便提前还了20万元,她还是觉得还款压力有些大,因为除了房贷外,她还有车贷。“我们都是工薪阶层,一方面不会用闲钱去做生意搞经营,另一方面投资理财收益基本上没有跑赢房贷利率的,虽然我的房贷利率随着LPR的下降,已经从5.6%降到了5.4%,但这次有了30万元的闲钱后,我还是想着提前还房贷,以减少月供。”姜女士表示,她这次提前还了30万元后,每个月的月供可以降到2000多元。“2000多元的月供,只要用公积金还就行了,感觉会轻松很多。”

  李先生也表示正琢磨着提前还房贷,理由是投资收益跑不赢利率。“我当时的房贷利率是5.8%,结合这两年的理财行情,想要跑赢并不容易。”李先生告诉记者,他最近有10万元的闲钱,如果是以前肯定用于投资理财,但鉴于目前的行情,他打算提前还贷省点利息,就当是投资理财了。

原因:投资收益跑不赢房贷利率

  为什么越来越多人萌生提前还贷的想法?这与近期房贷利率和理财收益持续下滑有一定关系。

  前不久,连续三个月“按兵不动”后,LPR迎来下调。5月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,与上月持平,5年期以上LPR为4.45%,较上月的4.6%下调15个基点。叠加央行将首套个人住房贷款利率下限调整为不低于市场报价利率减20个基点,目前个人房贷利率最低可至4.25%。

  记者从惠州多家银行获悉,目前各家银行针对优质客户,首套房最低利率已下调至4.25%。这样的利率水平可以说是近十年新低。以购买首套普通自住房,银行贷款100万元,贷款年限30年,还款方式为等额本息为例。按照半个月前的最低利率5.0%计算,每个月还款额5368元,利息总额93.25万元。按照下调后的利率4.25%计算,每月还款额4919.4元,利息总额77.1万元。购房者每个月可以省418元,一年可省下5000元左右,20年省下约16.15万元。

  而5.0%利率,已是这一年半来的新低了,去年上半年拿6%左右利率的购房者比比皆是,有不少已购房市民吐槽,自己早一年买房,月供竟多出1000多元,房贷利率骤降,让已经办理贷款正在还贷的购房者很“扎心”。

  与房贷一起下行的,则是近来理财投资收益的下行。2022年以来,全球资本市场出现了较大幅度的回撤,股票和基金都呈现一定程度的浮亏,而银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品的收益率也持续走低,相对于此前5%以上的房贷利率,如今理财收益已经难以覆盖房贷利息。

  两者的比较结果,成了一些人萌生提前还贷想法的理由,在他们看来,既然不能开源,那就只能选择节流了。越来越多人怕自己以后收入不稳定,还款压力大,便索性把预备投资的钱拿出来提前还房贷,省下利息,就当是“理财”所得。

建议:提前还房贷并不适合所有人

  “提前还贷有它的合理性。目前投资收益率低,理财产品也在逐步破刚兑,即使找到比房贷利率高的理财产品,用户如果不够专业,也存在理财收益不及预期甚至损失本金的可能性,未必最终跑赢银行贷款利息。”融360数字科技研究院分析师李万赋表示,手上有闲钱且房贷利率高的用户提前还清房贷,可以减轻心理的负债压力。

  除了视个人或家庭的收入状况,也要看房贷的具体情况。融通中兰德按揭分析师汤丽娟分析,一般刚开始还款一两年的借款人,如果贷款利率比较高,特别利率达到5.6%到6.4%的客户,同时手头上闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益,可以考虑提前还贷。但是对于还款期限已经超过三分一的,或者自身贷款利率低,特别早期利率打7、8折的客户或者公积金贷款的客户,提前还贷的意义不大。

  李万赋分析道,大多数房贷用户选择等额本息的还款方式,因此前期还款主要是还利息,而提前还贷还的是本金,还需要算清楚可能的提前还款手续费,尤其是还款周期过了大半的房贷用户,这波操作实际“省下”的利息并不多。此外,在目前按照LPR加点的计价方式下,未来可能存在LPR下降带来的利息减少,提前还贷就无法享受到这部分优惠。

  有银行人士表示,若房贷选择的是等额本息还款方式,前期利息占比较大,后期贷款本金占比增加,因此在贷款周期的前1/2期限内提前还贷较为划算。而等额本金的还款方式,则是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。

  一句话总结,要不要提前还贷,还是要看贷款利率、个人的风险偏好及投资能力。如果贷款利率偏高、投资上比较保守并且对自己的投资能力没有太大信心,可以考虑提前还贷减轻月供压力。

提前部分还款 剩下的怎么还

  现实中,能够一次性还清房贷的毕竟是少数,大多数人只能部分还款。记者在采访中发现,房贷提前部分还款后,贷款人面临两种选择:贷款期限不变,减少月供或缩短贷款年限,月供不变。两种方式如何选?业内人士表示,第一种方式可以降低贷款人每月还款的压力,但累计支付的利息会相对较多,第二种方式可以大幅度减少利息总额。两种方式各有优势,还款人可根据自身实际情况选择。

实践

  我是18年中旬购买的,当时利率已经飙到5.88%,而自己又按银行默认等额本息,周期30年,贷款60w,利息大概67w。

  这是基本情况,家人一直支持提前还贷,因为在买房时充分感受到,钱放在银行,利息了了,我们农村人也不会理财。正好大棚蔬菜卖 掉,一起凑了部分。

    部分还款有两种选择:

  • 缩短贷款年限,月供不变
  • 贷款期限不变,减少月供

    我是这么想的假如月供比工资,占比比较大,那可以选择减少月供,起码缓解当前月光的压力。如果想减少支付银行的利息,那就毫不犹豫的选择减少贷款期限

提前还贷计算器,简单算下。

缩短贷款年限,月供不变

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贷款期限不变,减少月供

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提前还款方式对比

  • 缩短贷款年限,月供不变的方式,可以减少总利息256846
  • 贷款期限不变,减少月供的方式,可以减少总利息95761,每月减少月供大概900

事后考虑

    为啥叫事后考虑,因为就是当时的情况,容不得考虑。当时想工资低就默认选了等额本息,大家都知道等额本金的利息要少一些,但是前期月供要多一些,但是总利息比等额本息要少。随着工作年限增长,工资也逐渐增长,那现在再减少月供,意义不大,不如减少支付银行的利息。

缩短贷款年限,两种贷款方式对比

    那我们对比下,两种贷款方式,缩短贷款年限的总利息有何不同。

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    可见,两种贷款方式,虽然利息差别很大,但是缩短贷款年限,可以大幅减少利息之间的差额。

平民小韭菜,仅从自身计算出的数据,如果有差错,请评论或联系我修改,谢谢